Lorsqu’une famille décide de constituer une Société Civile Immobilière (SCI), la question des revenus devient centrale. Ces revenus se composent principalement des loyers perçus grâce à la location des biens immobiliers détenus par la SCI. Les membres de la famille, en tant qu’associés, partagent ces revenus selon leur quote-part dans la société.
En plus des loyers, la SCI peut générer des revenus complémentaires, tels que des intérêts sur les dépôts ou des plus-values lors de la vente de biens. Ces sources diversifiées permettent de maximiser les bénéfices et d’assurer une gestion patrimoniale optimisée pour l’ensemble des associés.
Les différentes sources de revenus d’une SCI familiale
Une SCI familiale permet de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier lorsqu’il appartient à plusieurs personnes issues d’une même famille. Les revenus d’une SCI familiale se composent de plusieurs sources, qui peuvent être regroupées en deux grandes catégories : les revenus locatifs et les revenus annexes.
Revenus locatifs
La principale source de revenus d’une SCI familiale provient des baux qu’elle peut conclure. Ces baux, d’une durée minimum de trois ans, permettent à la SCI de percevoir des loyers réguliers. Ces loyers constituent les revenus fonciers de la société, répartis entre les associés en fonction de leurs parts sociales.
Revenus annexes
En plus des loyers, une SCI familiale peut générer d’autres types de revenus :
- Intérêts sur les dépôts effectués par la société dans des comptes bancaires.
- Plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers détenus par la SCI.
Ces revenus annexes permettent de diversifier les sources de revenus et d’optimiser la gestion patrimoniale des associés.
La répartition des revenus entre les associés
La répartition des revenus au sein d’une SCI familiale repose sur la détention des parts sociales par les associés. Ces parts, représentant le capital social de la société, déterminent la quote-part des revenus et des bénéfices attribués à chaque membre.
Critères de répartition
La SCI familiale doit comporter au moins deux associés, qui peuvent être des parents, des enfants ou des héritiers. La répartition des revenus suit les critères suivants :
- Le nombre de parts détenues par chaque associé.
- Les stipulations des statuts de la SCI, qui peuvent prévoir des modalités spécifiques de répartition.
Le rôle du gérant
Le gérant de la SCI, souvent un membre de la famille, joue un rôle fondamental dans la gestion et la distribution des revenus. Il assure la comptabilité, la collecte des loyers et la répartition des bénéfices. La SCI familiale perd son caractère familial si un associé n’a pas de lien de parenté avec les autres associés.
Exemple de répartition
Considérez une SCI composée de quatre associés : le père (40 %), la mère (30 %), le fils (20 %) et la fille (10 %). Si les revenus locatifs annuels s’élèvent à 100 000 €, la répartition se fera ainsi :
| Associé | Parts sociales | Revenus annuels |
|---|---|---|
| Père | 40 % | 40 000 € |
| Mère | 30 % | 30 000 € |
| Fils | 20 % | 20 000 € |
| Fille | 10 % | 10 000 € |
Les implications fiscales des revenus d’une SCI familiale
La SCI familiale, par défaut, est soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Les bénéfices réalisés par la société sont donc répartis entre les associés, qui les déclarent dans leur propre déclaration de revenus. Cette imposition peut s’avérer avantageuse pour certaines familles, notamment lorsque les tranches d’imposition des associés sont faibles.
Option pour l’impôt sur les sociétés
Toutefois, la SCI familiale peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix, une fois exercé, est irrévocable. L’IS peut être bénéfique dans certaines situations, comme lorsque les bénéfices sont élevés et que l’on souhaite réinvestir dans le patrimoine immobilier. Le taux de l’IS est souvent plus bas que les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu, ce qui peut réduire la charge fiscale globale.
Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une autre stratégie fiscale. Il consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit du bien. Les usufruitiers perçoivent les revenus (les loyers, par exemple) tandis que les nus-propriétaires détiennent le bien sans en percevoir les revenus. Cette technique permet de réduire la base taxable pour les droits de succession, offrant ainsi des abattements fiscaux significatifs.
Réduction des droits de succession
La SCI familiale permet aussi de réduire les droits de succession. En répartissant les parts sociales entre les héritiers de manière anticipée, on peut bénéficier d’abattements fiscaux et réduire le coût global de la succession. Cette planification patrimoniale est souvent utilisée pour transmettre un patrimoine immobilier tout en optimisant la fiscalité.
Ces diverses implications fiscales montrent la flexibilité de la SCI familiale en matière de gestion et de transmission de patrimoine, tout en offrant des leviers pour optimiser la fiscalité.
